Em decisão proferida em 12 de março de 2025, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) autorizou a penhora da propriedade de imóveis alienados fiduciariamente para o pagamento de dívidas condominiais. Até então, o entendimento predominante era o de que apenas os direitos aquisitivos poderiam ser atingidos por esse tipo de execução, o que, na prática, tornava mais difícil e desinteressante a recuperação desse crédito.

A novidade do julgado é permitir que, mesmo com a existência de um contrato de alienação fiduciária em vigor, o imóvel possa ser penhorado, respeitado o direito do banco credor fiduciário. Isso significa que a dívida de condomínio que tem natureza propter rem, ou seja, está vinculada ao próprio bem poderá levar o imóvel a leilão judicial, ainda que o comprador original não tenha quitado completamente o financiamento.

É importante lembrar que não exige um valor mínimo da dívida para que o imóvel possa ser penhorado. Mesmo que o valor seja baixo, a cobrança pode seguir adiante, cabendo ao juiz avaliar, em cada caso, se a penhora é adequada e proporcional.

Para os condomínios, trata-se de uma decisão favorável. Ela evita que devedores usem a alienação fiduciária como uma espécie de blindagem patrimonial contra a cobrança de débitos legítimos. A jurisprudência anterior acabava protegendo de forma desproporcional o inadimplente, em detrimento dos demais condôminos que acabam arcando com a inadimplência alheia.

Já para os arrematantes, o cenário também é positivo. Com a possibilidade de penhora da propriedade os imóveis tornam-se mais atrativos em leilões judiciais. A aquisição da propriedade resolúvel oferece mais segurança jurídica do que a compra apenas de direitos aquisitivos, que dependem do cumprimento de obrigações futuras ou da anuência do banco. Com isso, os imóveis penhorados por dívida condominial tendem a atrair mais lances e alcançar valores mais próximos do de mercado.

A decisão do STJ dá mais força ao crédito condominial e traz mais previsibilidade para quem participa de leilões judiciais.

Artigo desenvolvido por Gabriela Ribeiro Gomes, Departamento Cível