Como regra, a legislação não obriga o comprador a realizar pesquisa de processos judiciais contra o vendedor.

Entretanto, por cautela e visando gerar desgaste e custos desnecessários ao comprador após a aquisição, é recomendável que sempre seja realizada a pesquisa de ações judicias contra vendedor. Explicamos.

Desde de 2015, através de Lei nº 13.097, foi incorporado na legislação brasileira o princípio da concentração dos atos na matrícula do imóvel. Esse princípio tem como objetivo concentrar na matrícula do imóvel todos os atos de relevância jurídica que recaem sobre imóvel, registrando em um único documento (a matrícula) todos os atos que possam de alguma forma restringir o direito do vendedor.

Para efetividade da concentração dos atos na matricula do imóvel, a Lei nº 13.097/2015 passou exigir que todos os atos de constrição judicial que recaiam sobre o imóvel ou sobre o patrimônio do proprietário do imóvel (vendedor) devem ser obrigatoriamente registrados (“registro” ou “averbação”, conforme o caso) na matrícula do imóvel, registro este que deve ser solicitado e realizado pelo credor ou interessado.

Desta forma, tem-se que é obrigação do credor ou interessado registrar na matrícula do imóvel, nos termos da legislação, a existência de alguma constrição judicial, a fim de dar publicidade dessa constrição judicial à sociedade e aos interessados em adquirir o imóvel.

O artigo 54, da Lei nº 13.097/2015, apresenta quais são os atos que devem ser registrados pelo credor ou interessado, porém essas hipóteses não abrangiam todas as possibilidades de contrição judicial.

Visando aprimorar e aumentar a abrangência dos registros que devem ser realizados pelo credor terceiro ou interessado, foi sancionada a Lei nº 14.825, de 20 de março de 2024, para incluir o inciso “V”, no artigo 54, da Lei 13.097/2015, que assim dispõe:

“Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações: (Vigência)

I - registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias;

II - averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, de que a execução foi admitida pelo juiz ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos no art. 828 da Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil); (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)

III - averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e

IV - averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso IV do caput do art. 792 da Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)

V - averbação, mediante decisão judicial, de qualquer tipo de constrição judicial incidente sobre o imóvel ou sobre o patrimônio do titular do imóvel, inclusive a proveniente de ação de improbidade administrativa ou a oriunda de hipoteca judiciária. (Incluído pela Lei nº 14.825, de 2024)”

Tal acréscimo legislativo é compreensível e necessário, haja vista que é obrigação do credor ou interessado realizar o registro de eventual constrição judicial na matrícula do imóvel, sob pena de credor não poder alegar que imóvel foi vendido em fraude a execução, por exemplo.

Diante estes esclarecimentos, tem-se que o comprador do imóvel não tem a obrigação legal de realizar pesquisas de processos judicias contra o vendedor, bastando que o comprador realize a pesquisa da matrícula do imóvel atualizada, pois na matrícula deve estar registrado todas as constrições judicias, com a identificação do processo e do credor. Se não estiver registrado na matrícula, o credor não poderá alegar, posteriormente, que a venda o imóvel não tem validade ou eficácia perante o comprador.

É claro que, neste caso, estamos falando do comprador de boa-fé, pois se houver a comprovação de má-fé do comprador e a nítida intenção de prejuízo do credor, a aquisição do imóvel poderá ser desfeita pelo poder judiciário.

Contudo, apesar da legislação não exigir que o comprador realize a pesquisa de processos judiciais, sabemos que é prática comum nas negociações imobiliárias o comprador pesquisar e/ou exigir que o vendedor apresente certidões de distribuições e processos em andamento contra o vendedor.

E essa prática tem como fundamento e finalidade evitar futuras “dores de cabeça” e custos adicionais ao comprador.

Isso porque, se o credor ou interessado alegar que houve má-fé na aquisição do imóvel, o comprador poderá ser chamado a prestar esclarecimento em algum processo judicial.

Ou seja, alegada a má-fé pelo credor ou interessado, o comprador poderá ser intimado a comprovar que adquiriu o imóvel de forma legítima e regular, cumprindo com as diligencias legalmente exigidas. Ressalta-se que, para tanto, o comprador precisará contratar assessoria jurídica para se defender judicialmente, o que irá gerar custos e desgastes após a aquisição do imóvel.

Assim, mesmo que se não houve registro na matrícula do imóvel da constrição judicial (que é obrigação credor ou interessado) e ainda que não coloque em risco a operação de compra e venda (se realizada de boa-fé, é claro), o comprador poderá ter desgastes e custos para comprovação da sua boa-fé.

Conclui-se, portanto, que realizando a pesquisa prévia de processos judiciais contra o vendedor, o comprador poderá avaliar melhor o risco envolvido no negócio que está sendo celebrado, com mais informações e evitando futuros desgastes e “dores de cabeça”.